I DRIVER DEL MERCATO IMMOBILIARE IN POSITIVO NEI PROSSIMI 10 ANNI

A cura dell’Ingegner Alberto M. LUNGHINI*

I driver fondamentali, le linee guida commerciali, per comprendere l’andamento del mercato immobiliare e per formulare specifiche previsioni (con una ragionevole affidabilità) sono:

–  il numero annuo di vendite di unità immobiliari

– i prezzi di vendita degli immobili

– la variazione inflattiva annua

– la variazione annua del potere di acquisto dell’impiegato medio.

Dal 1961 al 2022 l’investimento in immobili in Italia registra un “return” reale (cioè depurato dall’inflazione del periodo) solo da plusvalenze” (calcolato cioè senza tenere conto dei redditi netti prodotti dagli immobili) pari all’1,5%.

A titolo di confronto va ricordato che l’investimento in azioni quotate è più volatile rispetto all’investimento immobiliare. Infatti in un singolo anno l’investimento in azioni quotate (sempre nel periodo 1963-2022) ha generato perdite massime pari al 48,5% (dato del 2008) e guadagni massimi pari all’83,9% (dato del 1985) sul capitale investito.

Un investimento è tanto migliore (rispetto a un altro tipo di investimento) quanto più è (relativamente) elevato il suo rendimento annuo composto e quanto più è (relativamente) bassa la sua volatilità annua. Ecco perché l’investimento immobiliare in qualsiasi portafoglio deve essere preso in considerazione.

Va precisato che nel periodo preso in considerazione si sono verificati i seguenti fenomeni in Italia

* elevatissima inflazione (superiore all’8% annuo con punte sino al 21% annuo) per 13 anni su 51 (dal 1973 al 1985 compresi). E ben si sa che con elevata inflazione i risparmiatori tendono ad acquistare (relativamente) più immobili, in quanto l’immobile è considerato un bene rifugio (che cioè protegge i risparmi dall’erosione inflattiva)

* dopo l’ottimo risultato degli anni 1963-1991 (+170% circa) dal 1992 a oggi il potere di acquisto in termini reali dell’impiegato medio italiano non si è più incrementato (se non con oscillazioni marginali). E l’incremento annuo del potere di acquisto in termini reali dell’impiegato medio italiano è uno dei “driver” fondamentali per la crescita dei prezzi immobiliari.

Alla luce di quanto sopra esaminato e precisato si ipotizza che nei prossimi 10 anni

* si possa riavviare un nuovo ciclo immobiliare positivo con prezzi massimi reali probabilmente inferiori ai prezzi massimi reali registrati nel 2007 (si escludono da questa previsione gli immobili “pezzi unici” o comunque di assoluto prestigio e gli immobili ubicati nelle principali città/località turistiche)

* permanga bassa (relativamente agli investimenti finanziari) la volatilità dei prezzi immobiliari residenziali.

*Alberto M. Lunghini (Reddy’s Group) in collaborazione con il Centro Studi di AICI (Associazione Italiana Consulenti gestori e valutatori Immobiliari).

Note sull’autore

Ingegnere, architetto con studi post universitari in Gestione aziendale (finanza, marketing, etc.) Alberto M. Lunghini opera da oltre 40 anni nel settore della consulenza immobiliare anche a livello internazionale.

Autore di 5 libri su varie tematiche immobiliari (Condoni edilizio-urbanistici, Locazioni di immobili, Fondi di investimento immobiliari, Valutazioni immobiliari) è stato tra l’altro consulente del Governo italiano per le prime dismissioni di immobili pubblici e consulente della SGR che ha istituito il primo Fondo di investimento immobiliare di diritto italiano. Il primo Regolamento di Fondo di investimento immobiliare di diritto italiano è stato scritto da un gruppo di lavoro di Reddy’s Group diretto e coordinato da Alberto M. Lunghini.

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